В соответствии со ст.5 ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия) является объектом оценки. В частности в данном случае нас интересует недвижимое имущество или просто недвижимость.
Существует расхождения в определении понятия недвижимости как объекта оценки и недвижимости в рамках Гражданского права. Оно заключается в отнесении ст.130 ГК РФ к объектам недвижимости: морских, воздушных судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. В свою очередь оценочная деятельность рассматривает недвижимость только как физический объект с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
Недвижимость как объект оценки включает в себя:
- Земля как физический объект и все, что с ней прочно связано;
- Земельные участки;
- Участки недр;
- Обособленные водные объекты;
- Леса;
- Многолетние насаждения;
- Здания;
- Сооружения;
Кроме этого к объектам недвижимости в целях оценки относиться:
- предприятия в целом, как имущественный комплекс;
- инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
- другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Недвижимость является одним из самых распространенных объектов оценки. Вследствие чего практика осуществления оценки разнообразна. Существует большое количество методологий в рамках подходов используемых в оценки. Но суть их сводиться к общим принципам: полезности, замещения , ожидания, спроса и предложения, изменения, конкуренции.
Оценка объектов недвижимости происходит последовательно в соответствии с этапами предусмотренными п.16 ФСО-1. Основополагающим при этом является определение задания на оценку (п.17 ФСО-1), которое включает в себя:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
д) вид стоимости;
е) дата оценки;
ж) срок проведения оценки;
з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
Задание на оценку должно быть закреплено в договоре между Заказчиком и Исполнителем.
Для этого необходимо предоставление Заказчиком развернутой информации об объекте недвижимости, подкрепленной документальным содержанием: подтверждающее наличие гражданского права; планы, схемы объекта, инженерных сетей; документы подтверждающие наличие улучшений, проведение капитальных, плановых ремонтов и др. документы оказывающие влияние на определение износа.
Эффективность оценки недвижимости обусловлена применением всего спектра подходов: затратного, сравнительного и доходного и согласования полученных результатов.
В затратном подходе за основу берется восстановительная стоимость или стоимость замещения объекта, расчеты производиться с использованием специальных справочников, в частности: РСС (региональный справочник стоимости строительства) или издания КО-ИНВЕСТ Справочник оценщика. В настоящее время многими специалистами - оценщиками ошибочно применяются УПВС или проще говоря справочник укрупненных показателей восстановительной стоимости, создание которого своими корнями уходит в далекие советские годы. И собранные в нем коэффициенты определения стоимости естественно не отвечают настоящим строительным реалиям.
Сравнительный подход предполагает сбор информации по сделкам или предложениям аналогичных объектов оценки по месту нахождения оцениваемого объекта с целью их сравнения по основным характеристикам и определения наиболее вероятной цены в отношении последнего. Использование сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости в данного регионе.
В рамках доходного похода происходит приведение вероятных будущих денежных потоков к настоящей стоимости оцениваемого объекта недвижимости. При этом в качестве источника потенциального дохода в оценки принято брать ставку арендной платы.
Также стоит отметить, что недвижимость подразделяется на коммерческую и некоммерческую, жилую и нежилую, в соответствии с целями ее использования. Данная классификация имеет существенное значение для определения весовых коэффициентов при согласовании результатов полученных различными подходами. Проще говоря, если недвижимость используется в коммерческих целях приоритет отдается доходному и сравнительному подходам, если недвижимость жилая, то естественно основополагающее значение будут иметь стоимости полученные в процессе применения затратного и сравнительного подхода. Как Вы обратили внимание сравнительный подход в обоих случаях имеет равновесомое значение, это объясняется его наибольшей приближенностью к существующему рынку.
Как вы обратили внимание я ничего не упомянул о других объектах недвижимости, таких как: земля как физический объект и все, что с ней прочно связано; земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; леса; многолетние насаждения. В оценке данные объекты выделяются в обособленную группу в связи с тем, что это природный ресурс, который имеет ряд отличительных особенностей. Более подробнее об этом можно узнать в разделе: Земля и земельные участки.
