|
Недооценить значение земли в нашей жизни очень сложно. Земля это пространственная основа любой деятельности человека. Несмотря на то, что земля относиться к объектам недвижимости она имеет ряд особенностей выделяющих ее в самостоятельный объект оценки.
В оценке земля, как объект недвижимости рассматривается в ракурсе земельного участка, под которым часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки:
1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.
2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.
3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность.
Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.
4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.
В связи с вышеперечисленными особенностями основным компонентом оценки земельного капитала является рента (это доход сверх нормативов издержек и прибыли). Данный компонент используется в рамках доходного подхода.
Не теряет актуальности и сравнительный (рыночный) подход, где происходит сопоставление аналогов с объектом оценки по существенным характеристикам и выводиться сбалансированная стоимость, опять же стоит сделать оговорку на развитость рынка данного сектора.
А вот использование затратного подхода исключено ввиду специфики того, что земля - это природный ресурс и не может быть замещена или воспроизведена. Использование подхода возможно в рамках определенных методик связанных с улучшениями земельных участков.
Оценка недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений поисходит исходя из принципов наилучшего использования и ожидание. При этом определяющее значение имеет доходный и затратный подходы.
|
